Blerja e një kompleksi apartamentesh është një proces i gjatë, ndonjëherë i ndërlikuar. Importantshtë e rëndësishme për ju të gjeni një kompleks apartamentesh që mendoni se ka potencial për të fituar para. Nëse është e nevojshme, punoni ngushtë me një agjent të pasurive të paluajtshme për të gjetur prona dhe me një kontabilist për të analizuar potencialin financiar të një kompleksi apartamentesh. Për të aplikuar për një hua, mblidhni informacionin e kërkuar dhe drejtojuni disa huadhënësve. Gjithashtu, është një ide e mirë të konsultoheni me një avokat të pasurive të paluajtshme për t'ju ndihmuar gjatë procesit.
Hapa
Pjesa 1 nga 4: Gjetja e një Kompleksi Apartamentesh
Hapi 1. Zgjidhni llojin e kompleksit për të blerë
Ju mund të dëshironi të blini një kompleks apartamentesh që përbëhet vetëm nga ndërtesa apartamentesh. Sidoqoftë, duhet të keni parasysh edhe blerjen e një kompleksi "përdorimi të përzier". Ky lloj kompleksi gjithashtu përmban prona të paluajtshme komerciale që mund të merrni me qira.
- Një kompleks që aktualisht nuk është i përzier mund të konvertohet. Sidoqoftë, zonimi duhet ta lejojë atë.
- Gjithashtu mendoni se çfarë lehtësish dëshironi të keni kompleksi juaj i apartamenteve. Për shembull, mund të ketë një palestër, pishinë ose zona të përbashkëta për të mbajtur funksione private.
Hapi 2. Merrni parasysh punësimin e një agjenti të pasurive të patundshme
Ju do të dëshironi të blini një kompleks në një zonë që nuk është në rënie, dhe një agjent mund t'ju ndihmojë të identifikoni këto zona. Bisedoni me pronarët e tjerë të kompleksit të apartamenteve nëse ata kanë punuar me një agjent dhe nëse ata do t'i rekomandonin ata.
- Në mënyrë ideale, ju duhet të shkoni me dikë që punon si agjent me kohë të plotë. Një punonjës me kohë të pjesshme mund të mos e njohë tregun brenda dhe jashtë.
- Sigurisht, ju mund të hulumtoni komplekset e apartamenteve vetë. Kontrolloni në internet, flisni me investitorë të tjerë dhe udhëtoni nëpër lagje. Sidoqoftë, një agjent me përvojë në komplekset e apartamenteve mund t'ju kursejë kohë.
Hapi 3. Vizitoni komplekset e apartamenteve
Gjithmonë vizitoni një kompleks personalisht para se të vendosni të blini. Ju duhet të ecni nëpër të gjitha ndërtesat në kompleks dhe të shihni çdo zonë të përbashkët. Merrni shënime dhe bëni pyetje. Blerja e një kompleksi apartamentesh është një investim i madh dhe nuk duhet të shkoni përpara nëse nuk ndiheni rehat me gjendjen e ndërtesave.
- Mos ecni vetëm në një ndërtesë në kompleks. Nëse e bëni këtë, atëherë mund të supozoni se ndërtesat e tjera janë në gjendje ekuivalente. Jini skeptikë nëse agjenti i shitësit reziston t'ju tregojë të gjitha ndërtesat në kompleks.
- Mos harroni të vizitoni në mbrëmje në mënyrë që të shikoni tiparet e sigurisë në kompleksin e apartamenteve. Vendkalimet duhet të jenë të ndriçuara mirë, dyert e mbyllura siç duhet dhe askush nuk duhet të lundrojë nëpër ambiente.
Hapi 4. Flisni me pronarin aktual
Ju mund të fitoni shumë informacion të vlefshëm duke u takuar me pronarin aktual të kompleksit të apartamenteve. Jini të përgatitur për të bërë pyetje përkatëse. Për shembull, pyesni për sa vijon:
- Sa njësi janë marrë me qira? Do të jetë më e lehtë për të financuar një kompleks apartamentesh që po jepet me qira.
- Sa kohë kanë qenë qiramarrësit atje? Një kompleks me qiramarrës afatgjatë mund të jetë më i qëndrueshëm.
- Pse shes pronari? Tërheqja ose ndërrimi i investimeve janë arsye legjitime. Sidoqoftë, një pronar që shet sepse po humbasin para është një flamur i kuq. Mbani në mend arsyen pse një pronar po shet mund të jetë konfidenciale.
Hapi 5. Kërkoni informacion për qiramarrësit aktualë
Ju do të dëshironi të dini detajet rreth qirave të tyre. Kërkoni "qiradhënien", e cila duhet të përmbajë informacionin e mëposhtëm:
- Lista e qiramarrësve dhe njësitë e tyre.
- Dimensionet e secilës njësi.
- Kushtet e qirasë.
- Shuma e qirasë dhe depozitës.
- Numri i dhomave të gjumit dhe banjove në secilën njësi.
Pjesa 2 nga 4: Analizimi i përfitimit
Hapi 1. Vlerësoni sa mund të paguani me qira
Ju nuk duhet të blini një kompleks apartamentesh nëse nuk mund ta përballoni atë. Analizoni nëse qiradhënësi aktual ka marrë me qira njësi shumë lirë ose nëse qiraja është në përputhje me normën e tregut.
- Gjeni komplekse të krahasueshme apartamentesh në internet. Shikoni për sa reklamojnë njësitë e tyre. Për një burim të madh që mund t'ju ndihmojë të zbuloni çmimet e qirasë aty pranë, vizitoni
- Ju gjithashtu mund të pyesni kompani të ndryshme të menaxhimit të pronës se cila është norma e tregut në zonën tuaj.
- Nëse kompleksi ka hapësirë komerciale, atëherë një agjent i pasurive të patundshme gjithashtu mund t'ju ndihmojë të kuptoni se sa duhet të paguani.
Hapi 2. Vlerësoni shpenzimet tuaja
Komplekset e apartamenteve kanë nevojë për mirëmbajtje të vazhdueshme, kështu që ju duhet të analizoni shpenzimet e mirëmbajtjes. Merrni deklaratën e fitimit dhe humbjes nga pronari aktual. Sidoqoftë, mos i besoni 100%. Pronari mund të mashtrojë disa numra për ta bërë kompleksin e apartamenteve më tërheqës. Kontrolloni dy herë informacionin e shpenzimeve:
- Merrni informacionin tatimor të kompleksit nga vlerësuesi i qarkut.
- Vlerësoni kostot e menaxhimit të pronës duke kontaktuar një kompani të menaxhimit të pronës. Pyesni sa paguajnë. Në mënyrë tipike, tarifa e tyre bazohet në një përqindje të qirasë së pritshme.
- Llogaritni sasinë e mirëmbajtjes së nevojshme. Nëse nuk keni drejtuar kurrë më parë një kompleks apartamentesh, bisedoni me një pronar aktual. Pyetni sa shpenzojnë çdo vit për riparimin e secilës njësi ose terren. Në mënyrë ideale, ju do të dëshironi të shpenzoni rreth 40 përqind të parave që merrni në shpenzimet e funksionimit.
Hapi 3. Drejtoni numrat
Huadhënësit nuk do t'ju japin para për të blerë një kompleks apartamentesh nëse nuk mund të tregoni se do të jetë fitimprurës. Punoni ngushtë me një kontabilist për të shkurtuar numrat dhe për të krijuar dokumentet e nevojshme financiare për të treguar një huadhënës. Ju mund të gjeni një kontabilist duke kontaktuar shoqërinë e kontabilistëve publikë të shtetit tuaj.
- Llogaritni të ardhurat tuaja neto të funksionimit, të cilat janë të ardhurat tuaja bruto minus shpenzimet.
- Krijoni një analizë të rrjedhës së parasë. Tregoni sasinë e parave që keni në krahasim me shumën që do të shpenzoni. Kur jeni duke filluar, ose gjatë periudhave kur tregu i qirasë është i keq, mund të mos keni ndonjë rrjedhë të parave të gatshme.
- Mbani në mend se huadhënësit gjithashtu do të drejtojnë numrat e tyre, si dhe vlerësuesi që vlerëson kompleksin.
Pjesa 3 nga 4: Marrja e financimit
Hapi 1. Kontrolloni raportin tuaj të kreditit
Ju keni të drejtë për një raport krediti falas çdo vit. Huadhënësi juaj do të shikojë historinë tuaj personale të kreditit, kështu që ju duhet ta tërhiqni atë dhe të kontrolloni për gabime. Kontestoni çdo gjë që është e gabuar.
- Për shembull, llogaritë mund të jenë të listuara që nuk janë tuajat, ose një llogari mund të jetë e shënuar në mënyrë jo të duhur si në parazgjedhje ose koleksione. Gjithashtu, kufiri i kredisë mund të jetë i gabuar.
- Filloni herët. I gjithë procesi i mosmarrëveshjes mund të zgjasë deri në 60 ditë dhe ju do të dëshironi një raport të pastër të kredisë para se të afroheni me huadhënësit.
Hapi 2. Mësoni rreth huave komerciale
Kreditë për prona të paluajtshme komerciale nuk janë të njëjta me kreditë që merrni për të blerë shtëpinë tuaj. Në përgjithësi, huatë mund të jenë për 30 vjet ose aq të shkurtër sa pesë ose shtatë. Normat e interesit gjithashtu mund të jenë të ndryshueshme ose fikse.
- Nëse mund të merrni një hua pa rekurs, atëherë ndërtesa do të sigurojë kredinë si kolateral. Sidoqoftë, kreditë pa rekurs nuk janë të disponueshme për të gjithë huamarrësit, dhe ndërtesa zakonisht duhet të ketë një vlerë të paktën 2.5 milion dollarë.
- Me një hua rekursi, ju mbeteni personalisht përgjegjës për huanë. Në rast të mospagimit, mund të paditeni dhe mund të humbni pasuritë personale. Kreditë për rekurs janë më të rrezikshme, por mund të jetë lloji i vetëm i huasë që mund të merrni si pronar i ri.
- Kreditë komerciale gjithashtu kërkojnë një pagesë paraprake rreth 30% të çmimit të blerjes.
- Nëse keni probleme me marrjen e një huaje tregtare, merrni parasysh marrjen e një kontrate të pasurive të paluajtshme në vend. Kontratat e pasurive të paluajtshme kërkojnë një pagesë paraprake të madhe, por ato janë më pak të vështira për t'u miratuar. Pagesa e parapaguar mund të jetë më e vogël se ajo që do të kërkonte një bankë, në varësi të asaj që dëshiron shitësi.
Hapi 3. Bëni pronarit një ofertë
Diskutoni se çfarë është një ofertë e arsyeshme me agjentin tuaj të pasurive të paluajtshme, e cila do të varet nga gjendja e tregut lokal. Nëse tregu është i nxehtë, mund t'ju duhet të paguani çmimin e kërkuar-ose edhe më shumë.
- Pavarësisht se sa i nxehtë është tregu, insistoni në një periudhë ruajtjeje 90-ditore. Ju do të dëshironi të paktën 60 ditë për të marrë një inspektim. Kjo do t'ju lërë 30 ditë për të rishikuar dokumentet para mbylljes.
- Nëse jeni duke përdorur një huadhënës, pyesni ata se sa kohë kanë nevojë për të përpunuar huanë tuaj. Në varësi të huadhënësit tuaj, mund t'ju duhet të kërkoni nga pronari më shumë kohë për të bërë gjithçka së bashku.
Hapi 4. Inspektoni ndërtesën
Punësoni një inspektor me përvojë në pronat komerciale sa më shpejt të jetë e mundur në rast se ka ndonjë ndërlikim ose vonesë më vonë. Gjeni një inspektor duke marrë një referim nga një agjent i pasurive të patundshme ose duke folur me një pronar tjetër të kompleksit të apartamenteve.
- Kontrolloni paraprakisht se çfarë do të inspektohet. Pyesni nëse keni nevojë të punësoni një inspektor specialiteti për të inspektuar një pishinë ose fushë tenisi.
- Nëse inspektori gjen probleme, pyesni shitësin për një kredi, e cila do të zvogëlojë shumën që paguani. Përndryshe, shitësi mund të bëjë riparimet para mbylljes.
Hapi 5. Mblidhni informacionin e kërkuar për kërkesën e huasë
Ju duhet t'i jepni huadhënësit informacion në lidhje me kompleksin e apartamenteve kur aplikoni, kështu që mblidhni sa më poshtë para se t'i afroheni një huadhënësi:
- fotografi të kompleksit të apartamenteve
- planet e dyshemesë
- harta e zonës përreth
- përshkrimi i pronës (p.sh., numri i njësive, viti kur është ndërtuar, etj.)
- përmirësimet e pritshme
- informacion me qira
- Çmimi i blerjes
- emrat e agjentëve të pasurive të paluajtshme, avokatët dhe kompanitë e titujve të përfshirë në transaksion
Hapi 6. Aplikoni për huanë tuaj
Afrohuni me huadhënës të shumtë në mënyrë që të mund të krahasoni ofertat e tyre. Kërkoni një aplikim dhe paraqiteni atë me dokumentacionin tuaj mbështetës. Nëse zyrtari i huasë ka nevojë për më shumë informacion, atëherë sigurojeni sa më shpejt të jetë e mundur.
Hapi 7. Krahasoni kreditë
Pasi t'ju miratojë, huadhënësi do t'ju dërgojë një letër qëllimi ose një fletë afatesh. Analizojeni me kujdes. Do të specifikojë shumën që mund të huazoni dhe kushte të tjera. Zgjidhni huanë kushtet e së cilës janë më të mirat për ju.
- Nënshkruani fletën e termit ose letrën e synimit për huadhënësin që zgjidhni. Në këtë pikë, mund t'ju duhet të paguani depozitën tuaj.
- Huadhënësi duhet të vazhdojë me një angazhim të plotë (dhe përfundimtar) të huasë.
Pjesa 4 nga 4: Mbyllja në Kompleksin e Apartamenteve
Hapi 1. Punësoni një avokat
Ju do të duhet të nënshkruani shumë dokumente ligjore para se të blini kompleksin e apartamenteve. Mos u mundoni të bëni gjithçka vetë. Në vend të kësaj, duhet të punësoni një avokat me përvojë për të hartuar dhe rishikuar të gjitha dokumentet. Avokati mund të bëjë sa më poshtë:
- Hartoni, negocioni dhe rishikoni marrëveshjen e blerjes.
- Kërkoni kredi nga pronari për të bërë riparimet e nevojshme.
- Sigurohuni që titulli të jetë i qartë.
- Vendos ruajtje.
Hapi 2. Krijoni një kompani me përgjegjësi të kufizuar për të zotëruar kompleksin e apartamenteve
Nëse dikush është plagosur në kompleksin e apartamenteve, ai mund t'ju padisë sepse keni qenë të pakujdesshëm në mirëmbajtjen tuaj. Nëse e humbni padinë, atëherë personi i dëmtuar mund të vijë pas aseteve tuaja personale, siç është shtëpia juaj. Duke zotëruar kompleksin përmes një LLC, pasuritë tuaja personale mbrohen.
- Zotërimi i ndërtesës si një SHPK nuk ju mbron nga të gjitha paditë. Për shembull, huadhënësi juaj mund t'ju padisë nëse nuk merrni një hua me rekurs. Sidoqoftë, zotërimi i kompleksit të apartamenteve si LLC do të ofrojë mbrojtje të konsiderueshme kundër dëmtimeve personale dhe padive të tjera.
- Filloni një SHPK duke paraqitur dokumentet e duhura me Sekretarin tuaj të Shtetit dhe duke marrë lejet ose licencat e nevojshme. Avokati juaj gjithashtu mund t'ju ndihmojë, pasi kjo mund të marrë kohë.
Hapi 3. Rishikoni kontratat dhe shpalosjet
Ju do të duhet të bëni një kujdes të konsiderueshëm të duhur së bashku me avokatin tuaj për të mbyllur një kontratë të pasurive të patundshme. Për shembull, do t'ju duhet të bëni sa më poshtë:
- Plotësoni një studim të përshtatshëm për titullin. Në përgjithësi, plani i ngastrës së hipotekës është i pamjaftueshëm. Në vend të kësaj, do t'ju duhet një sondazh i titullit ALTA.
- Shqyrtoni çdo zbulim në lidhje me pronën. Për shembull, pronari mund të zbulojë se diçka nuk është në rregull me pronën që nuk është kapur nga inspektori.
- Rishikoni qiramarrësit dhe dokumentet për caktimin e tyre.
- Konsideroni ndikimin e kufizimeve të zonimit në kompleksin e apartamenteve. Nëse dëshironi të konvertoni një kompleks në përdorim të përzier, atëherë ky është një hap kryesor.
- Rishikoni kontratat e shërbimit për kompleksin e apartamenteve.
- Merrni lejet e kërkuara për të bërë riparime.
Hapi 4. Merrni pjesë në mbyllje
Avokati juaj duhet të marrë pjesë në mbyllje së bashku me një përfaqësues të SHPK -së tuaj (nëse keni formuar një). Ju duhet të merrni dokumente të ndryshme në mbyllje, duke përfshirë një akt të heqjes dorë dhe qira dhe kontrata të caktuara.
Hapi 5. Punësoni dikë për të menaxhuar kompleksin e apartamenteve
Në varësi të madhësisë së kompleksit, mund të jetë e pamundur të menaxhoni pronën vetë duke jetuar në vend. Në vend të kësaj, duhet të punësoni një kompani të menaxhimit të pronës. Ata do të menaxhojnë pronën duke mbledhur qiranë dhe duke planifikuar riparimet.
- Kontrolloni kostot. Në përgjithësi, kompanitë e menaxhimit të pronës marrin 5-10% të qirasë së mbledhur.
- Bisedoni me pronarët e tjerë për të marrë referime. Përndryshe, mund të kontrolloni me shoqatën tuaj të apartamenteve lokale.
- Krahasoni kompanitë e menaxhimit të pronës bazuar në më shumë se çmim. Shikoni gjithashtu shërbimet që ata ofrojnë.
